Anticipo per il mutuo: quanto serve per comprare casa

La domanda «quanto anticipo serve?» viene prima di tutte le altre, perché decide quale casa puoi permetterti. La risposta breve è: circa il 20% del prezzo più le spese d’acquisto. Qui trovi da dove viene questo numero, cosa lo fa cambiare e quali strade esistono se hai pochi risparmi.

La regola dell’80%

Nella guida «Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici», la Banca d’Italia spiega che in generale la banca concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile, stabilito con la perizia di un tecnico indipendente, e che valuta anche la tua capacità di rimborso.

Un esempio con numeri ipotetici: per una casa con valore di perizia di 200.000 euro, il mutuo arriva di norma fino a 160.000 euro. I restanti 40.000 euro sono l’anticipo da coprire con risorse tue.

Al prezzo vanno aggiunte le spese

L’anticipo non basta: servono anche i soldi per le spese dell’acquisto, che di solito non sono finanziate dal mutuo:

• imposte sull’acquisto (con le agevolazioni prima casa sono più basse);
• notaio, per la compravendita e per il mutuo;
• agenzia immobiliare, se c’è: vedi la guida sulla provvigione;
• costi del mutuo: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazioni.

Le voci sono spiegate nella guida quanto costa il rogito. Per una stima sul tuo caso usa il calcolatore:

Quando serve la liquidità

Parte dell’anticipo serve prima del rogito. Alla proposta d’acquisto e al compromesso di solito si versa una caparra, che al rogito diventa parte del prezzo. Il mutuo, invece, viene erogato solo al rogito: le somme versate prima vanno coperte con i tuoi risparmi.

Mutuo oltre l’80% o al 100%

La Banca d’Italia ricorda che a volte le banche concedono mutui oltre l’80% del valore, ma in questi casi chiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli. Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione: il garante risponde della restituzione dell’intero mutuo con tutto il suo patrimonio.

Per chi ha meno di 36 anni o rientra nelle categorie prioritarie, c’è il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap: garantisce alla banca una parte del mutuo (fino all’80% della quota capitale per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 euro, su mutui fino a 250.000 euro). La garanzia può aiutare la banca a finanziare una quota più alta del prezzo, ma la decisione di concedere il mutuo resta della banca e il debito resta tuo.

Quale rata ti puoi permettere

L’anticipo è solo metà del conto. La Banca d’Italia indica come ragionevole una rata che non superi un terzo del reddito disponibile, per avere margine contro gli imprevisti. Con il calcolatore puoi vedere quanto pesa la rata con importi e durate diversi:

In pratica

1. 1
   Stima il prezzo delle case che cerchi, anche con le quotazioni OMI se compri a Napoli.
2. 2
   Calcola il 20% del prezzo più le spese d’acquisto: è la cifra da avere da parte.
3. 3
   Tieni liquida la parte che servirà per la caparra.
4. 4
   Se hai meno di 36 anni, verifica i requisiti del Fondo Consap prima di cercare casa.
5. 5
   Prepara i documenti per il mutuo per non perdere tempo dopo la proposta.

Se non sai da dove iniziare, il percorso completo è nella guida mutuo prima casa: da dove partire.

Fonti ufficiali

• Banca d’Italia – Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici
• Consap – Fondo di Garanzia per la prima casa
• Consap – FAQ Fondo prima casa

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.