Prezzi delle case a Napoli per quartiere: come verificarli con le quotazioni OMI

Prima di innamorarti di una casa a Napoli conviene sapere quanto valgono, in media, le case di quella zona. Gli annunci dicono quanto chiede il venditore; le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate dicono quanto si scambia, in media, in quella zona. Sono gratuite e ufficiali.

Cosa sono le quotazioni OMI

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate pubblica ogni sei mesi, per ogni comune italiano, un intervallo di valori minimo e massimo in euro al metro quadro. I valori sono divisi per:

• zona OMI: il comune è diviso in zone omogenee (centrale, semicentrale, periferica, suburbana, extraurbana);
• tipologia: abitazioni civili, abitazioni economiche, ville e villini, box e altro;
• stato di conservazione: ottimo, normale, scadente.

Napoli ha molte zone OMI diverse: Vomero, Arenella, Chiaia, Posillipo, Fuorigrotta, Bagnoli, il Centro storico, i Quartieri Spagnoli, l’area orientale e la periferia nord ricadono in zone distinte, con valori anche molto lontani tra loro.

Come consultarle, passo passo

1. 1
   Apri la pagina delle quotazioni immobiliari OMI sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
2. 2
   Scegli la mappa interattiva (GEOPOI) se vuoi cercare per indirizzo, oppure la ricerca testuale per provincia, comune e zona.
3. 3
   Cerca Napoli e l’indirizzo della casa che ti interessa: la mappa ti mostra la zona OMI in cui ricade.
4. 4
   Apri la scheda della zona e guarda la riga Abitazioni civili (o «Abitazioni di tipo economico», se più adatta) nello stato conservativo dell’immobile.
5. 5
   Leggi il valore minimo e massimo al metro quadro e controlla a quale semestre si riferiscono.

Prezzi richiesti e valori OMI: guardali insieme

Le quotazioni OMI si basano sulle compravendite; gli annunci mostrano i prezzi richiesti dai venditori, di solito un po’ più alti. Nella pagina Mutuo a Napoli trovi una tabella con i prezzi medi richiesti negli annunci, quartiere per quartiere, con anticipo e importo del mutuo calcolati per una casa tipo. Confrontare le due fonti ti dà un’idea più realistica del margine di trattativa.

Come usare i valori quando valuti una casa

Moltiplica i valori al metro quadro per la superficie commerciale della casa e confronta il risultato con il prezzo richiesto:

• se il prezzo è molto sopra il massimo OMI, chiedi al venditore o all’agenzia cosa lo giustifica (piano alto, vista, ristrutturazione recente, box);
• se è molto sotto il minimo, cerca il motivo: stato dell’immobile, problemi del condominio, difformità, immobile occupato;
• ricorda che la perizia della banca valuta l’immobile prima del mutuo: se il valore di perizia è più basso del prezzo, la banca finanzia una percentuale di un valore più basso e ti serve più anticipo.

Altri dati da controllare oltre al prezzo

• Visura catastale e planimetria: la casa che vedi deve corrispondere a quella del catasto (come richiederle).
• Spese condominiali e lavori deliberati: chiedile all’amministratore prima della proposta.
• Agevolazioni prima casa: possono ridurre molto le imposte (requisiti).

Per il percorso completo, dalla scelta del quartiere al rogito, leggi la guida comprare casa a Napoli passo passo.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Quotazioni immobiliari OMI
• Agenzia delle Entrate – Mappa delle quotazioni OMI (GEOPOI)

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.