Proposta d’acquisto casa e caparra: cosa firmare e come tutelarsi

La proposta d’acquisto è spesso il primo foglio che firmi quando trovi la casa giusta, di solito su un modulo dell’agenzia immobiliare. Sembra una formalità, ma ti impegna subito e, se il venditore la accetta, diventa un contratto. In questa guida trovi cosa succede prima e dopo l’accettazione, come funziona la caparra e cosa controllare nel modulo prima di firmare.

Cos’è la proposta d’acquisto

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, la proposta d’acquisto è la dichiarazione con cui chi vuole comprare si dice disposto ad acquistare un certo immobile a un certo prezzo. Di solito è un modulo prestampato fornito dall’agenzia ed è accompagnata dal versamento di una somma a titolo di caparra.

Tre cose da sapere subito:

• impegna solo chi la firma: tu sei vincolato, il venditore no, e nel frattempo può valutare anche altre offerte;
• la somma che versi resta bloccata per tutta la durata della proposta;
• finché il venditore non accetta puoi ritirarla, a meno che tu l’abbia resa irrevocabile per un certo periodo: in quel caso, per quel periodo, la revoca non ha effetto (art. 1329 del codice civile).

Cosa succede quando il venditore accetta

Per il codice civile il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione (art. 1326). Con l’accettazione la proposta diventa un contratto preliminare, con le clausole scritte nel modulo.

Se il venditore risponde chiedendo modifiche, per esempio un prezzo diverso o una data di rogito diversa, non è un’accettazione: per la legge un’accettazione non conforme alla proposta vale come una nuova proposta, che puoi accettare o no.

Le conseguenze pratiche, come le descrive il Notariato nella guida «Garanzia preliminare»:

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   dopo l’accettazione, per cambiare le condizioni serve l’accordo di entrambe le parti;
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   se l’accordo non c’è, o rispetti gli impegni presi o ti ritiri dall’affare perdendo la caparra (se a ritirarsi è il venditore, deve restituirne il doppio);
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   per questo è meglio non firmare proposte il cui contenuto non coincida con quello di un vero preliminare, soprattutto su pagamento del prezzo, descrizione dell’immobile e garanzie.

Cosa deve contenere un preliminare completo, e perché conviene trascriverlo, lo trovi nella guida sul compromesso di compravendita.

Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto

Sono tre cose diverse. Il Notariato considera di fondamentale importanza scrivere se le somme versate prima del rogito sono una caparra confirmatoria o un acconto sul prezzo.

Caparra confirmatoria

È regolata dall’art. 1385 del codice civile:

• se il contratto va a buon fine, la caparra viene restituita oppure scalata dal prezzo;
• se non rispetta il contratto chi l’ha versata (di solito l’acquirente), l’altra parte può recedere e trattenerla;
• se non lo rispetta chi l’ha ricevuta (di solito il venditore), l’acquirente può recedere ed esigere il doppio;
• in alternativa, la parte che ha rispettato il contratto può chiederne l’esecuzione o la risoluzione, con il risarcimento del danno secondo le regole generali.

Secondo il Notariato, chi si avvale della caparra (trattenendola o chiedendo il doppio) non può chiedere anche il risarcimento dei danni maggiori: i due rimedi non si sommano.

Caparra penitenziale

È regolata dall’art. 1386 del codice civile. Si ha quando il contratto prevede un diritto di recesso per una o per entrambe le parti: la caparra è il prezzo di quel recesso. Chi recede perde la caparra versata, oppure restituisce il doppio di quella ricevuta.

Acconto

L’acconto è un pagamento anticipato di una parte del prezzo: l’Agenzia delle Entrate lo definisce un’anticipazione del corrispettivo pattuito. Non ha la funzione della caparra confirmatoria: per una somma versata come semplice acconto non vale il meccanismo «trattieni o restituisci il doppio».

Cosa scrivere e controllare nella proposta

Prima di firmare, controlla che il modulo indichi con chiarezza:

• l’immobile: indirizzo, descrizione, dati catastali ed eventuali pertinenze (cantina, box);
• il prezzo e le modalità di pagamento, con le scadenze;
• l’importo della caparra e se è confirmatoria o penitenziale, più gli eventuali acconti;
• la durata della proposta: il Notariato suggerisce di fissarla il più breve possibile e di prevedere una caparra minima;
• la data entro cui firmare il rogito e quando ti verrà consegnata la casa;
• se ti serve il mutuo, una condizione sospensiva legata alla sua concessione: come funziona;
• gli eventuali problemi che il venditore deve risolvere prima del rogito, per esempio ipoteche da cancellare o planimetrie da aggiornare.

Prima della proposta conviene anche controllare visura, planimetria e ispezione ipotecaria e capire come funziona la perizia della banca: se il valore di perizia è più basso del prezzo, la banca finanzia meno e ti serve più anticipo.

La registrazione dopo l’accettazione

La proposta d’acquisto, da sola, non va registrata. Diverso è il caso dell’accettazione: secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa, quando le clausole della proposta bastano a concludere un preliminare, l’accettazione va registrata. Per gli affari conclusi con un’agenzia immobiliare la registrazione è un obbligo del mediatore.

Il preliminare va registrato entro 30 giorni dalla firma, con un’imposta fissa di 200 euro, l’imposta di bollo e, in generale, un’imposta proporzionale su caparra e acconti: i dettagli sono nella guida sul compromesso.

Prima di firmare

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   Leggi tutto il modulo, comprese le clausole prestampate.
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   Fatti dare una copia firmata.
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   Per i dubbi sulle clausole, sulla caparra o sulla condizione legata al mutuo, fai leggere la proposta a un notaio o a un avvocato prima di firmarla: secondo il Notariato è utile rivolgersi a un professionista già da questa fase.

Per il percorso completo, dalla ricerca della casa al rogito, leggi la guida comprare casa a Napoli passo passo.

Fonti ufficiali

• Consiglio Nazionale del Notariato – La proposta d’acquisto
• Consiglio Nazionale del Notariato – Guida «Garanzia preliminare» (contratto preliminare, caparra, trascrizione)
• Codice civile, art. 1329 – Proposta irrevocabile (Brocardi)
• Codice civile, art. 1385 – Caparra confirmatoria (Brocardi)
• Codice civile, art. 1386 – Caparra penitenziale (Brocardi)
• Agenzia delle Entrate – Guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali»

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.