La perizia della banca sul mutuo: cos’è, chi la paga, cosa succede se il valore è più basso

Prima di concedere il mutuo la banca fa stimare la casa da un tecnico. Il risultato, il valore di perizia, decide quanto potrà finanziarti, e non sempre coincide con il prezzo che hai concordato con il venditore. In questa guida trovi cos’è la perizia, chi la paga e cosa puoi fare se il valore risulta più basso del prezzo.

Cos’è la perizia

Secondo la guida della Banca d’Italia sul mutuo, la perizia è la relazione di un tecnico, incaricato dalla banca sulla base di standard affidabili, che attesta il valore dell’immobile da ipotecare. Serve perché la casa è la garanzia del mutuo: con l’ipoteca, se il debito non viene restituito, la banca può farla vendere.

Le regole sono nell’art. 120-duodecies del Testo unico bancario:

• la banca deve usare standard affidabili per valutare le abitazioni date in garanzia, anche quando la stima la fa un soggetto esterno;
• la valutazione è svolta da persone competenti e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito;
• la stima deve essere imparziale e obiettiva e documentata su carta o su un altro supporto durevole;
• le disposizioni di attuazione le detta la Banca d’Italia, tenendo conto anche della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.

Valore di perizia e prezzo non sono la stessa cosa

• Il prezzo è l’accordo tra te e il venditore.
• Il valore di perizia è la stima del tecnico per la banca.

Secondo la Banca d’Italia, in generale la banca concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito con la perizia. Il rapporto tra importo del mutuo e valore della casa si indica spesso con la sigla LTV (dall’inglese loan to value). A volte le banche finanziano oltre l’80%, ma in quei casi chiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli.

Un esempio con cifre tonde, per una casa da 200.000 euro:

• se la perizia stima 200.000 euro, l’80% è 160.000 euro: l’anticipo è di 40.000 euro;
• se la perizia stima 180.000 euro, l’80% è 144.000 euro: l’anticipo sale a 56.000 euro, cioè 16.000 euro in più.

A questo vanno aggiunte le spese d’acquisto: imposte, notaio, eventuale agenzia e costi del mutuo, spiegate nella guida quanto costa il rogito.

Chi la paga e quanto costa

Tra i costi del mutuo la Banca d’Italia elenca le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile. Se la banca le prevede, sono a carico di chi chiede il mutuo. L’importo cambia da banca a banca:

• lo trovi nel foglio informativo (il foglio con le informazioni generali sul credito immobiliare) e nel PIES, il prospetto personalizzato che la banca ti consegna prima della firma;
• è compreso nel TAEG: la Banca d’Italia precisa che il TAEG include anche i costi di valutazione dell’immobile. Per confrontare le offerte guarda quindi il TAEG (tasso fisso, variabile o misto);
• quando presenti la domanda, chiedi se le spese di perizia e di istruttoria sono dovute anche se il mutuo non viene concesso.

Due casi particolari:

• nella surroga, cioè quando porti il mutuo in un’altra banca, la legge non permette di addebitare al cliente costi, nemmeno indiretti (come funziona la surroga);
• le spese di perizia rientrano tra gli oneri accessori che l’Agenzia delle Entrate considera nella detrazione degli interessi del mutuo per l’abitazione principale.

Come si svolge

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   Presenti la domanda di mutuo con i documenti richiesti. Per l’immobile la Banca d’Italia cita, per esempio, la copia del preliminare, la planimetria, il certificato di abitabilità e l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione: l’elenco completo è nella guida ai documenti per il mutuo.
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   La banca incarica il perito. Se deve visitare la casa, organizza l’accesso con il venditore o con l’agenzia.
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   Il perito consegna la relazione alla banca, che ne tiene conto per decidere importo e condizioni.

I tempi dipendono dalla banca e dal perito: chiedili quando presenti la domanda e tienine conto nella data del rogito e nel termine della condizione sospensiva legata al mutuo, se l’hai inserita nella proposta.

Se emergono differenze tra lo stato della casa e le planimetrie catastali, la pratica può rallentare: al rogito il venditore deve dichiarare che dati e planimetrie catastali corrispondono allo stato reale, come ricorda il Notariato. Per questo conviene controllarle prima della proposta (visura, planimetria e ispezione ipotecaria).

Se il valore di perizia è più basso del prezzo

Le strade possibili, da valutare in base alla tua situazione:

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   aumentare l’anticipo con risorse proprie;
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   rinegoziare il prezzo con il venditore: la perizia e le quotazioni OMI della zona sono un riferimento, ma il venditore non è obbligato ad accettare;
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   chiedere alla banca se valuta garanzie aggiuntive: tra le più diffuse la Banca d’Italia cita la fideiussione di un’altra persona, che risponde del debito con tutto il suo patrimonio;
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   se hai i requisiti, informarti sul Fondo di garanzia prima casa Consap, con cui la banca può finanziare una quota più alta;
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   rileggere la proposta: se contiene una condizione sospensiva con un importo minimo di mutuo, fatti spiegare da un notaio o da un avvocato come si applica al tuo caso.

A Napoli lo stesso budget compra case molto diverse da un quartiere all’altro. Confrontare il prezzo richiesto con le quotazioni OMI della zona prima della proposta aiuta a capire se c’è il rischio di una perizia più bassa: trovi come fare nella guida sui prezzi delle case a Napoli per quartiere.

Per il percorso completo, dalla scelta della casa al rogito, leggi la guida comprare casa a Napoli passo passo.

Fonti ufficiali

• Banca d’Italia – Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici
• Testo unico bancario, art. 120-duodecies – Valutazione dei beni immobili (Normattiva)
• Agenzia delle Entrate – Quotazioni immobiliari OMI

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.