Imposta sostitutiva sul mutuo: quanto si paga e quando

Quando firmi un mutuo, tra i costi c’è un’imposta che molti scoprono solo al momento dell’erogazione: l’imposta sostitutiva. In questa guida vediamo quanto vale, quando si paga lo 0,25% e quando il 2%, chi la trattiene e come si recupera in parte con il 730, con esempi calcolati.

Che cos’è

Per i finanziamenti a medio e lungo termine la legge (decreto del Presidente della Repubblica n. 601/1973, articoli da 15 a 20) prevede un’unica imposta che sostituisce le imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e le tasse sulle concessioni governative dovute sul finanziamento, sulle garanzie come l’ipoteca e sulla sua estinzione.

Si applica quando:

• la durata del finanziamento è superiore a 18 mesi, come accade per i mutui casa;
• la banca sceglie questo regime con un’opzione scritta nel contratto di finanziamento.

Quanto si paga: 0,25% o 2%

L’imposta si calcola sull’importo del mutuo erogato, non sul prezzo della casa. Le aliquote sono due (articolo 18 del DPR 601/1973):

• 0,25% per il mutuo con cui compri, costruisci o ristrutturi una casa che ha i requisiti prima casa ai fini dell’imposta di registro, e in generale per i finanziamenti che non riguardano case di abitazione;
• 2% per il mutuo con cui compri, costruisci o ristrutturi una casa di abitazione, e le relative pertinenze, senza i requisiti prima casa: per esempio una seconda casa.

Secondo la circolare n. 19/E del 2005 dell’Agenzia delle Entrate, per avere lo 0,25% chi prende il mutuo deve dichiarare nell’atto che il finanziamento non rientra nei casi al 2%; se il mutuo è cointestato, la dichiarazione va resa da tutti. La legge applica il 2% anche quando i requisiti prima casa ci sarebbero, ma la dichiarazione non risulta nell’atto di finanziamento o in un suo allegato.

Attenzione: «prima casa» non vuol dire «abitazione principale». Lo 0,25% spetta solo se la casa ha i requisiti delle agevolazioni prima casa, per esempio se non possiedi un’altra abitazione nello stesso comune. I requisiti sono nella guida sulle agevolazioni prima casa e, se hai già un immobile, in quella su cosa succede se possiedi già una casa.

Esempi di calcolo

Importi ipotetici, per capire l’ordine di grandezza:

• Mutuo di 120.000 euro, prima casa: 120.000 × 0,25% = 300 euro.
• Stesso mutuo, senza requisiti prima casa: 120.000 × 2% = 2.400 euro, cioè 2.100 euro in più.
• Mutuo di 150.000 euro, prima casa: 150.000 × 0,25% = 375 euro.
• Mutuo di 200.000 euro cointestato al 50%, prima casa per uno solo dei due acquirenti: l’aliquota si applica alla quota di ciascuno. 100.000 × 0,25% = 250 euro, più 100.000 × 2% = 2.000 euro: in totale 2.250 euro.

Con il calcolatore puoi stimare l’imposta sostitutiva insieme alle altre imposte dell’acquisto.

Chi la paga e quando

Per legge l’imposta è dovuta dalla banca, che la versa allo Stato con una propria dichiarazione. Di fatto, però, il costo ricade su chi prende il mutuo: come spiega l’Agenzia delle Entrate, di norma la banca lo addebita al momento dell’erogazione delle somme.

Non si paga con le rate: si calcola sulle somme erogate. Per questo va messa in conto con le altre spese del rogito, elencate in quanto costa il rogito. Chiedi alla banca, prima della firma, a quanto ammonta e come verrà addebitata.

Se perdi le agevolazioni prima casa

Se decadi dalle agevolazioni prima casa, per esempio per una dichiarazione falsa o per la vendita o donazione della casa prima di cinque anni senza riacquisto nei termini, l’Agenzia delle Entrate recupera da te la differenza tra l’imposta sostitutiva del 2% e quella dello 0,25% e applica una sanzione. A questo si aggiungono le maggiori imposte sull’atto di acquisto.

Under 36: l’esenzione è finita

Per gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro il decreto Sostegni bis prevedeva anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate, valeva per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2023 e, con la proroga, per i rogiti entro il 31 dicembre 2024 con preliminare registrato entro il 2023. Oggi non è più in vigore: cosa resta per i giovani è spiegato nella guida sulle agevolazioni under 36.

Fonti ufficiali

• Normattiva – DPR 601/1973, articolo 18 (aliquote dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti)
• Agenzia delle Entrate – Circolare n. 19/E del 9 maggio 2005 (imposta sostitutiva sui finanziamenti)
• Agenzia delle Entrate – Interessi passivi per mutui (Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026)
• Agenzia delle Entrate – Guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali»

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.