Compromesso (preliminare) di compravendita: cos’è e perché trascriverlo

Il compromesso, o contratto preliminare di compravendita, è il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano a firmare più avanti la compravendita definitiva, cioè il rogito. La proprietà passa solo con il rogito. Il preliminare serve quando la vendita non può essere immediata: per esempio perché chi compra aspetta il mutuo, o chi vende aspetta di avere una nuova casa.

Cos’è e in che forma si fa

• Obbliga entrambe le parti, a differenza della proposta d’acquisto, che impegna solo chi la firma finché il venditore non la accetta.
• Va fatto per iscritto: per il codice civile il preliminare deve avere la stessa forma del contratto definitivo, altrimenti è nullo (art. 1351). Può essere una scrittura privata, una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.
• Se compri da un costruttore un immobile ancora da costruire, e il titolo edilizio è stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019, il preliminare deve essere fatto dal notaio e trascritto.

Cosa deve contenere

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, nella guida «Garanzia preliminare», il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita completa: se si finisce davanti al giudice, valgono le regole scritte nel preliminare, quindi più è preciso, più sei tutelato.

Gli elementi da controllare:

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   parti e immobile: indirizzo, descrizione (piano, stanze) e dati catastali aggiornati; è utile allegare le planimetrie catastali;
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   conformità catastale: la dichiarazione del venditore che dati e planimetrie del catasto corrispondono allo stato reale della casa;
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   prezzo, caparra e acconti, con scadenze e modalità di pagamento (assegni non trasferibili o bonifici); la differenza tra caparra e acconto è spiegata nella guida sulla proposta d’acquisto e la caparra;
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   data del rogito e modalità di consegna della casa;
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   ipoteche e vincoli: la verifica che chi vende sia il vero proprietario e l’impegno a cancellare eventuali ipoteche prima del rogito;
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   regolarità edilizia dell’immobile, da far verificare a un tecnico abilitato;
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   condominio: spese non pagate dal venditore e lavori straordinari già deliberati;
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   attestato di prestazione energetica: il venditore deve renderlo disponibile all’inizio della trattativa e consegnarlo alla fine;
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   se ti serve il mutuo, una condizione sospensiva legata alla sua concessione: come funziona;
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    l’eventuale riserva di nomina, se a firmare il rogito sarà un’altra persona (per esempio un familiare).

Registrazione e imposte

Il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma (scheda dell’Agenzia). Se è fatto dal notaio, la registrazione la fa il notaio; altrimenti si può chiedere online con il modello RAP, dall’area riservata del sito dell’Agenzia. Per i preliminari conclusi con un’agenzia immobiliare, la registrazione è un obbligo del mediatore.

Le imposte, secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa aggiornata a ottobre 2025:

• imposta di registro fissa di 200 euro, qualunque sia il prezzo;
• imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (155 euro se il preliminare è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata);
• per i preliminari firmati dal 1° gennaio 2025, lo 0,5% sulla caparra confirmatoria e sugli acconti non soggetti a IVA, o l’imposta del rogito se è più bassa;
• il 3% sulla caparra penitenziale, se prevista.

L’imposta proporzionale pagata su caparra e acconti viene poi scalata dall’imposta di registro dovuta al rogito. Per fare un esempio con cifre tonde: su una caparra confirmatoria di 20.000 euro l’imposta proporzionale è di 100 euro, oltre ai 200 euro fissi e al bollo.

Se compri da un’impresa con IVA le regole cambiano: l’acconto viene fatturato con IVA e per il preliminare si pagano 200 euro per l’acconto e 200 euro per il contratto; la caparra confirmatoria resta tassata allo 0,5%.

Perché trascriverlo

Il preliminare non trascritto produce effetti solo tra te e il venditore. Come spiegano l’Agenzia delle Entrate e il Notariato, il venditore potrebbe comunque vendere la casa a un altro, concedere un’ipoteca o subire un pignoramento: a te resterebbe solo il risarcimento dei danni.

Con la trascrizione nei Registri Immobiliari (art. 2645-bis del codice civile):

• il preliminare diventa una specie di prenotazione dell’acquisto: la trascrizione del rogito prevale sulle trascrizioni e iscrizioni fatte contro il venditore dopo la trascrizione del preliminare;
• se il preliminare non viene eseguito, i tuoi crediti verso il venditore (per esempio la restituzione degli acconti o il doppio della caparra) hanno un privilegio speciale sull’immobile (art. 2775-bis del codice civile);
• secondo il Notariato, hai una tutela specifica anche se il venditore, per esempio un’impresa, finisce in una procedura per insolvenza.

La tutela ha una scadenza: gli effetti della trascrizione cessano se il rogito non viene trascritto entro un anno dalla data fissata per firmarlo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Come si trascrive e quanto costa

Per trascrivere il preliminare serve il notaio: il contratto deve essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Il notaio deve trascriverlo entro 30 giorni dalla firma, ma conviene farlo subito, perché la tutela parte dal giorno della trascrizione.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, rispetto a un preliminare non trascritto si pagano in più l’imposta ipotecaria di 200 euro e le tasse ipotecarie di 35 euro, oltre al bollo di 155 euro e all’onorario del notaio, da concordare con un preventivo scritto.

Sempre secondo il Notariato, la trascrizione è tanto più opportuna quanto più:

• è lungo il tempo tra preliminare e rogito;
• sono alti la caparra o gli acconti;
• è alto il rischio di azioni di terzi contro il venditore, per esempio quando chi vende è un’impresa.

Se una parte non rispetta il preliminare

Se una parte si rifiuta senza motivo di firmare il rogito, secondo il Notariato l’altra può:

• chiedere al giudice una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 del codice civile);
• chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno;
• se c’è una caparra confirmatoria, recedere e trattenerla o chiederne il doppio.

Quale strada scegliere dipende dal caso concreto: serve il parere di un notaio o di un avvocato.

Per il percorso completo, dalla proposta al rogito, leggi la guida comprare casa a Napoli passo passo.

Fonti ufficiali

• Consiglio Nazionale del Notariato – Guida «Garanzia preliminare» (contratto preliminare, caparra, trascrizione)
• Agenzia delle Entrate – Contratto preliminare di compravendita (modello RAP): registrazione e imposte
• Agenzia delle Entrate – Guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali»
• Codice civile, art. 2645-bis – Trascrizione di contratti preliminari (Brocardi)

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.