Quanto tempo ci vuole per un mutuo: dalla domanda al rogito

Chi compra casa con il mutuo deve far combaciare due calendari: quello della banca e quello della compravendita, con le scadenze scritte nella proposta d’acquisto o nel preliminare. Qui trovi le fasi in ordine, cosa succede in ciascuna e cosa può rallentarle.

Quanto dura in tutto

Non esiste una durata valida per tutti. La Banca d’Italia, nella guida «Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici», spiega che i tempi tra la presentazione dei documenti e l’erogazione della somma sono indicati da ogni banca nel foglio informativo sul credito immobiliare, e invita a controllare che siano compatibili con i tempi dell’acquisto.

In pratica: chiedi quel documento alle banche a cui pensi di rivolgerti prima di firmare la proposta, così puoi fissare scadenze realistiche.

Le fasi, in ordine

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   Documenti: personali, di reddito e dell’immobile.
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   Domanda e istruttoria: la banca raccoglie le informazioni e valuta la richiesta.
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   Perizia: un tecnico incaricato dalla banca stima il valore della casa.
4. 4
   Delibera: la banca comunica se concede il mutuo e a quali condizioni.
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   PIES e offerta vincolante: ricevi le condizioni personalizzate e la bozza del contratto; da qui hai almeno 7 giorni di riflessione.
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   Notaio e rogito: il notaio fa i suoi controlli, poi si firmano l’atto di acquisto e il contratto di mutuo.
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   Erogazione: la banca versa la somma.

1. Documenti: la fase che dipende da te

È l’unica fase che puoi accorciare in anticipo. Secondo la Banca d’Italia, il foglio informativo indica anche quali documenti devi consegnare e il termine entro cui farlo. Finché manca un documento, la pratica resta ferma.

La lista più comune è nella guida ai documenti per il mutuo; se lavori in proprio, vedi i documenti per chi ha la partita IVA. Per scaricarli online ti servono SPID o CIE.

2. Istruttoria: la banca valuta la richiesta

Prima di fare un’offerta, la banca deve valutare in modo approfondito la tua capacità di restituire il prestito, con le informazioni che fornisci e, avvisandoti prima, con le banche dati sul credito. Sapere già cosa risulta a tuo nome evita sorprese: lo spieghiamo nella guida alle visure creditizie.

Se chiedi la garanzia del Fondo prima casa, la domanda si presenta tramite la banca insieme a quella di mutuo. Secondo Consap, l’esito viene comunicato alla banca entro 20 giorni dalla ricezione della domanda.

3. La perizia sull’immobile

La perizia è la relazione con cui un tecnico, incaricato dalla banca, attesta il valore dell’immobile da ipotecare. In generale l’importo del mutuo non supera l’80% di quel valore: se la perizia stima la casa meno del prezzo, anche l’importo concedibile si riduce.

Per non perdere tempo, tieni pronti visura, planimetria e atto di provenienza, e controlla prima della proposta che la planimetria corrisponda allo stato reale della casa: vedi come verificare l’immobile. Documenti mancanti o difformità possono rallentare la pratica.

4. La delibera

Con la delibera la banca comunica se concede il mutuo, per quale importo e a quali condizioni. È il momento in cui sai con quale somma puoi contare per il rogito.

5. PIES, offerta vincolante e 7 giorni di riflessione

• Il PIES (Prospetto informativo europeo standardizzato) contiene le condizioni personalizzate del tuo mutuo. La banca lo consegna gratis, dopo aver raccolto le tue informazioni e comunque in tempo utile prima che tu sia vincolato da un contratto o da un’offerta.
• L’offerta vincolante comprende la bozza del contratto, su carta o su altro supporto durevole. È accompagnata dal PIES se non l’avevi già ricevuto o se le condizioni sono cambiate.
• Da quando ricevi l’offerta hai un periodo di riflessione di almeno 7 giorni, previsto dalla normativa sul credito immobiliare ai consumatori (art. 120-novies del Testo unico bancario). In questo periodo l’offerta resta vincolante per la banca e tu puoi accettarla in qualsiasi momento, anche prima della scadenza.

Usa questi giorni per leggere la bozza, controllare che le condizioni siano coerenti con il PIES e guardare il TAEG, che comprende i costi obbligatori. Per i tassi vedi tasso fisso, variabile o misto, per le polizze richieste assicurazioni sul mutuo.

6. Notaio e rogito

Il notaio lo scegli tu, e la sua presenza è richiesta per legge perché il mutuo è garantito da un’ipoteca. Nella guida «Mutuo informato» il Notariato sottolinea che rivolgersi a lui per tempo, non all’ultimo minuto, è determinante: se un problema emerge vicino alle scadenze, i margini per risolverlo sono minori. Chiedi un preventivo scritto: le voci di spesa sono in quanto costa il rogito.

Dal notaio si firmano l’atto di acquisto e il contratto di mutuo, con cui si iscrive l’ipoteca a favore della banca.

7. Erogazione: quando arrivano i soldi

Secondo la Banca d’Italia, di solito la somma non viene erogata il giorno della firma, ma dopo alcuni giorni, quando per legge l’ipoteca ha raggiunto un maggior grado di sicurezza. Prima del rogito chiedi alla banca e al notaio come e quando verrà pagato il venditore.

Cosa allunga i tempi

• Documenti incompleti o scaduti: preparali prima e scarica i certificati quando la banca li chiede.
• Problemi dell’immobile scoperti tardi: verifica planimetria e documenti prima della proposta.
• Scadenze della proposta troppo strette: confrontale con i tempi del foglio informativo e valuta una condizione legata al mutuo, come spiegato in da dove partire.
• Notaio contattato all’ultimo: coinvolgilo appena hai scelto la banca.

Fonti ufficiali

• Banca d’Italia – Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici
• Consiglio Nazionale del Notariato – Guida «Mutuo informato»
• Consap – Fondo di Garanzia per la prima casa

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.