Condizione sospensiva legata al mutuo: come funziona nella proposta

Se per comprare casa ti serve il mutuo, di solito firmi la proposta d’acquisto prima di sapere se la banca te lo concederà. La condizione sospensiva legata al mutuo serve a non restare vincolato, e a non perdere la caparra, se il finanziamento non arriva. Qui trovi come funziona in generale: la formulazione precisa va sempre fatta controllare a un notaio o a un avvocato.

Cos’è una condizione sospensiva

Per l’art. 1353 del codice civile le parti possono subordinare l’efficacia di un contratto, o di un singolo patto, a un avvenimento futuro e incerto. Con una condizione sospensiva il contratto produce i suoi effetti solo se quell’evento si verifica.

Nella compravendita di una casa l’evento è, di solito, la concessione del mutuo da parte di una banca. Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda, nella guida «Garanzia preliminare», che il preliminare serve proprio a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere ciò che impedisce la vendita immediata, come la ricerca di un finanziamento.

Cosa succede se la banca non concede il mutuo

• Con la condizione: se il mutuo non arriva nei termini previsti, la condizione non si avvera e il contratto non produce effetti. Nessuna delle due parti è obbligata a firmare il rogito e le somme versate, come la caparra, vanno restituite. È bene che la clausola lo dica espressamente, indicando tempi e modi della restituzione.
• Senza la condizione: se non ottieni il mutuo e non riesci a pagare il prezzo, rischi di essere tu la parte inadempiente. Con una caparra confirmatoria il venditore può recedere e trattenerla (come funziona la caparra).

Come si formula, in generale

Non esiste un testo valido per tutti: dipende dall’accordo con il venditore e dalla tua situazione. Questi sono i punti che la clausola dovrebbe chiarire, da rivedere con il notaio o l’avvocato:

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   l’evento: la concessione del mutuo da parte di una banca, con la delibera comunicata per iscritto;
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   l’importo minimo: un mutuo «di almeno» una certa cifra. Se la banca concede meno del necessario, per esempio perché la perizia stima la casa meno del prezzo, una clausola che parla solo di «mutuo» senza importo può lasciare dubbi;
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   il termine: la data entro cui deve arrivare l’esito della banca;
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   la comunicazione: come e entro quando l’acquirente informa il venditore dell’esito, allegando la risposta della banca;
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   la caparra: che viene restituita per intero se il mutuo non arriva, ed entro quando;
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   la rinuncia: se l’acquirente può rinunciare alla condizione e comprare comunque, per esempio con risorse proprie.

Il termine: perché è importante

Il codice civile non impone un termine entro cui la condizione deve avverarsi. Per questo conviene scriverlo nella clausola: senza una data, resta incerto per quanto tempo le parti debbano aspettare.

La data va scelta pensando ai tempi reali della banca, che dipendono anche dalla perizia e dalla completezza dei documenti. Il Notariato porta proprio l’esempio di chi, dopo aver firmato la proposta, si accorge che la data di pagamento del prezzo non coincide con i tempi del finanziamento: se il modulo non dice nulla, valgono le regole di legge e il pagamento è dovuto il giorno del rogito.

Per avere un’idea delle tappe, dalla domanda alla delibera, leggi la guida mutuo prima casa: da dove partire.

I tuoi obblighi mentre aspetti la risposta

Mentre la condizione è in sospeso, il codice civile chiede alle parti di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte (art. 1358). E l’art. 1359 stabilisce che la condizione si considera avverata se è mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento.

In pratica, se hai firmato una proposta con questa condizione:

• presenta davvero la domanda di mutuo, nei tempi indicati e con i documenti completi;
• conserva le prove: domanda, ricevute, comunicazioni della banca;
• informa il venditore nei modi previsti dalla clausola.

Come queste regole si applicano alla condizione sul mutuo è una questione delicata, su cui i giudici si sono pronunciati più volte: è un motivo in più per scrivere la clausola in modo preciso e farla verificare prima di firmare.

Preparare i documenti in anticipo ti fa guadagnare tempo: trovi l’elenco nella guida ai documenti per il mutuo.

Perché la perizia conta anche qui

Secondo la guida della Banca d’Italia sul mutuo, in generale la banca concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito con la perizia. Se il valore di perizia è più basso del prezzo, il mutuo concesso può essere inferiore a quello che ti serve. Per questo indicare un importo minimo nella condizione è importante: approfondisci nella guida sulla perizia della banca.

Prima di firmare

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   Scrivi la condizione nella proposta, non accordarti a voce.
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   Indica importo minimo, termine e restituzione della caparra.
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   Fai leggere la clausola a un notaio o a un avvocato.
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   Informati per tempo sui documenti e sui tempi della banca.

Per il quadro completo, dalla proposta al rogito, leggi anche la guida sul compromesso di compravendita.

Fonti ufficiali

• Codice civile, art. 1353 – Contratto condizionale (Brocardi)
• Codice civile, art. 1358 – Comportamento delle parti in pendenza della condizione (Brocardi)
• Consiglio Nazionale del Notariato – Guida «Garanzia preliminare» (contratto preliminare, caparra, trascrizione)
• Banca d’Italia – Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.