Agevolazioni prima casa per under 36 nel 2026: cosa è ancora valido

Fino a pochi anni fa chi aveva meno di 36 anni poteva comprare la prima casa senza pagare le imposte. Oggi non è più così, ma resta un aiuto importante sul mutuo: la garanzia del Fondo Consap. In questa guida trovi cosa è scaduto, cosa vale ancora nel 2026 e perché le due misure non vanno confuse. Le regole sono nazionali: valgono a Napoli come nel resto d’Italia.

Le esenzioni d’imposta under 36 sono scadute

Il decreto Sostegni bis (decreto legge n. 73/2021, articolo 64) aveva previsto, per chi non aveva ancora compiuto 36 anni nell’anno del rogito e aveva un ISEE non superiore a 40.000 euro:

• l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli acquisti da privati;
• per gli acquisti con IVA, oltre all’esenzione, un credito d’imposta pari all’IVA pagata al venditore;
• l’esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della casa.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, queste agevolazioni valevano per gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023. Il decreto Milleproroghe (decreto legge n. 215/2023) le ha poi estese ai rogiti firmati entro il 31 dicembre 2024, ma solo se il contratto preliminare era stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023.

Dal 1° gennaio 2025 le esenzioni non si applicano ai nuovi acquisti. Alla data di aggiornamento di questa guida non sono state reintrodotte: la pagina dell’Agenzia delle Entrate dedicata agli under 36 si trova nell’archivio.

Per chi aveva i requisiti e ha firmato il rogito tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 era previsto un credito d’imposta pari alle imposte pagate in più, utilizzabile solo nel 2025. Anche questo termine è scaduto e la legge non prevede il rimborso delle somme non usate. I dettagli sono nella guida dell’Agenzia L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali.

Cosa paga un under 36 nel 2026

Oggi chi ha meno di 36 anni paga le stesse imposte di qualsiasi acquirente con i requisiti prima casa, spiegati nella guida sulle agevolazioni prima casa:

• da un privato: imposta di registro del 2% (minimo 1.000 euro), calcolabile sul valore catastale invece che sul prezzo, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di catastale;
• da un’impresa con IVA: IVA al 4% e imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna;
• sul mutuo: imposta sostitutiva dello 0,25% dell’importo, se ci sono i requisiti prima casa. La spieghiamo nella guida sull’imposta sostitutiva.

Un esempio con numeri ipotetici: compri da un privato una casa con valore catastale di 90.000 euro e prendi un mutuo di 150.000 euro. Con le regole del 2026 paghi 1.800 euro di registro, 100 euro tra ipotecaria e catastale e 375 euro di imposta sostitutiva: 2.275 euro di imposte in tutto. Con l’esenzione under 36, per un atto che ne aveva diritto, queste imposte non erano dovute. A queste cifre si aggiungono notaio e altre spese, elencate in quanto costa il rogito.

Cosa vale ancora: la garanzia Consap all’80%

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, garantisce alla banca una parte del mutuo. I giovani che non hanno compiuto 36 anni sono una delle categorie prioritarie. Secondo le informazioni pubblicate da Consap:

• la garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale;
• per le categorie prioritarie può salire all’80% con un ISEE non superiore a 40.000 euro e un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto, comprensivo degli oneri accessori;
• questa garanzia elevata è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027;
• il mutuo non può superare 250.000 euro e la casa deve diventare la tua abitazione principale;
• quando presenti la domanda non devi essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, anche all’estero, salvo alcuni immobili ricevuti in successione.

Per il calcolo dell’80%, le FAQ di Consap considerano oneri accessori le spese di istruttoria, di perizia e di incasso rata e gli eventuali costi di intermediazione per ottenere il credito; anche notaio e imposte, se li finanzia la banca.

La domanda passo passo e l’elenco completo delle categorie sono nella nostra guida al Fondo Consap. Se ti serve l’ISEE, leggi come ottenerlo con la DSU precompilata.

Agevolazioni fiscali e garanzia: due cose diverse

Spesso si parla di «bonus prima casa under 36» mescolando due strumenti che funzionano in modo diverso.

• Agevolazione fiscale: riduce o azzera le imposte che paghi allo Stato al rogito. Si chiede nell’atto, davanti al notaio, dichiarando i requisiti. Per gli under 36 l’esenzione totale è finita; resta l’agevolazione prima casa ordinaria, uguale per tutti.
• Garanzia del Fondo Consap: non riduce le imposte e non è un contributo in denaro. Copre una parte del mutuo nei confronti della banca, che così può finanziare una quota più alta del prezzo. Si chiede tramite una banca aderente, insieme alla domanda di mutuo.

Le due misure hanno requisiti diversi e si chiedono in sedi diverse: le imposte ridotte nell’atto dal notaio, la garanzia in banca con la domanda di mutuo.

Cosa resta uguale per tutti

Oltre alla garanzia, chi ha meno di 36 anni può usare gli strumenti validi per ogni acquirente:

• la detrazione degli interessi del mutuo per l’abitazione principale e le altre spese detraibili nel 730;
• il credito d’imposta per il riacquisto, se in passato hai già comprato una prima casa con le agevolazioni: vedi la guida su cosa succede se possiedi già una casa.

Prima del rogito verifica sempre con il notaio le regole in vigore alla data dell’atto: le agevolazioni cambiano con le leggi di bilancio e i decreti.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Acquisto prima casa under 36 (pagina in archivio)
• Agenzia delle Entrate – Guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali»
• Consap – Fondo di Garanzia per la prima casa
• Consap – FAQ Fondo prima casa

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.