Spese per l’acquisto della prima casa detraibili nel 730

Comprare casa con il mutuo comporta molte spese, ma solo alcune si recuperano con la dichiarazione dei redditi. Qui trovi cosa si detrae, cosa no e quali documenti tenere, secondo le istruzioni del modello 730/2026 (redditi 2025) e le guide dell’Agenzia delle Entrate. Le regole sono nazionali e valgono a Napoli come altrove.

1. Interessi e oneri del mutuo: 19% fino a 4.000 euro

Per il mutuo ipotecario acceso per comprare l’abitazione principale si detrae il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, su un massimo di 4.000 euro l’anno: al massimo 760 euro di detrazione. Requisiti e tempi, come l’acquisto entro un anno prima o dopo il mutuo, sono nella guida sulla detrazione degli interessi.

Nel 730 gli importi vanno nel rigo E7, con un codice che dipende dalla data del contratto di mutuo:

• 7 per i mutui stipulati fino al 31 dicembre 2021;
• 48 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024;
• 57 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2025.

Conta quello che hai pagato nell’anno, a prescindere dalla scadenza della rata. Se il mutuo è cointestato, il limite di 4.000 euro si divide tra gli intestatari, per esempio 2.000 euro ciascuno se al 50%. Fa eccezione il coniuge fiscalmente a carico: chi paga tutto può detrarre anche la sua quota.

Gli oneri accessori che rientrano nel limite

Secondo l’Agenzia delle Entrate sono oneri accessori le spese necessarie per stipulare il mutuo, tra cui:

• spese di istruttoria e di perizia tecnica;
• onorario del notaio per il contratto di mutuo e spese sostenute dal notaio per tuo conto, come l’iscrizione dell’ipoteca;
• imposta sostitutiva sul capitale prestato e imposte per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca: vedi la guida sull’imposta sostitutiva;
• commissione della banca per la sua attività di intermediazione;
• penalità per l’estinzione anticipata;
• maggiori somme pagate per le variazioni del cambio, se il mutuo è in valuta estera.

Queste spese si sommano agli interessi e il totale resta entro i 4.000 euro l’anno. Un esempio con numeri ipotetici: nell’anno del rogito paghi 2.900 euro di interessi, 375 euro di imposta sostitutiva e 1.200 euro tra istruttoria, perizia e notaio del mutuo. Il totale è 4.475 euro, ma la detrazione si calcola su 4.000: il 19% fa 760 euro.

Se hai versato al notaio un deposito in un anno e la fattura arriva l’anno dopo, la spesa si detrae nell’anno del deposito. Se il mutuo supera il costo d’acquisto della casa (prezzo più notaio e oneri accessori), si detraggono solo gli interessi relativi alla parte di mutuo che copre quel costo.

2. Compenso dell’agenzia immobiliare: 19% fino a 1.000 euro

Si detrae il 19% dei compensi pagati all’agenzia immobiliare per comprare l’abitazione principale, su un importo massimo di 1.000 euro: al massimo 190 euro, in un solo anno d’imposta. Nel 730 va nei righi da E8 a E10 con il codice 17.

Le regole principali:

• la detrazione spetta solo a chi compra, non a chi vende;
• l’importo pagato all’agenzia deve risultare nell’atto di acquisto;
• il pagamento deve essere tracciabile: bonifico, carta di debito o di credito e simili;
• se i proprietari sono più di uno, il limite di 1.000 euro si divide in base alle quote di proprietà, anche se la fattura è intestata a uno solo (va integrata con i dati dell’altro comproprietario);
• la casa deve diventare abitazione principale, di norma entro un anno dall’acquisto.

Se hai pagato l’agenzia l’anno prima del preliminare, per esempio all’accettazione della proposta, puoi detrarre la spesa in quell’anno se, quando presenti la dichiarazione, il preliminare o il rogito sono già stati stipulati e registrati. Se la compravendita poi non si conclude, la detrazione va restituita.

Il compenso di un mediatore creditizio per il mutuo non rientra in questa detrazione: il codice 17 riguarda solo la mediazione immobiliare.

3. Cosa non si detrae

• l’onorario del notaio per l’atto di compravendita;
• le imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali dell’acquisto;
• l’assicurazione dell’immobile, anche se la chiede la banca;
• le spese di incasso delle rate;
• gli interessi di un prefinanziamento in attesa del mutuo e quelli di finanziamenti diversi dal mutuo, come le aperture di credito, anche se garantiti da ipoteca;
• gli interessi di un mutuo stipulato a parte solo per comprare una pertinenza, come un box o una cantina;
• gli interessi dei mutui stipulati dal 1993 per comprare una casa che non è l’abitazione principale.

Redditi alti: i limiti da conoscere

La detrazione degli interessi del mutuo per l’abitazione principale non diminuisce sopra i 120.000 euro di reddito. Dal 2025, però, chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro ha un tetto complessivo alle detrazioni (articolo 16-ter del TUIR): gli interessi dei mutui stipulati fino al 31 dicembre 2024 restano fuori dal tetto, quelli dei mutui stipulati dal 2025 vi rientrano.

La detrazione per l’agenzia immobiliare rientra nel tetto oltre i 75.000 euro e, in più, diminuisce sopra i 120.000 euro di reddito fino ad azzerarsi a 240.000 euro. Dai redditi 2026, la legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025) riduce inoltre di 440 euro le detrazioni al 19% per chi ha un reddito complessivo superiore a 200.000 euro.

I documenti da conservare

• la certificazione annuale degli interessi rilasciata dalla banca, oppure le ricevute quietanzate delle rate o l’estratto conto;
• il contratto di mutuo, da cui risulti che serve a comprare l’abitazione principale;
• l’atto di acquisto;
• le fatture degli oneri accessori: notaio del mutuo, perizia, istruttoria;
• l’autocertificazione che la casa è la tua abitazione principale;
• per l’agenzia: la fattura intestata a chi compra, la prova del pagamento tracciabile e, se c’è, il preliminare registrato.

Gli interessi del mutuo compaiono anche nella dichiarazione precompilata: controllali prima dell’invio. Come scaricare il 730 e la ricevuta lo spieghiamo nella guida dedicata.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Istruzioni per la compilazione del modello 730/2026
• Agenzia delle Entrate – Interessi passivi per mutui (Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026)
• Agenzia delle Entrate – Altre detrazioni e deduzioni, compresa l’intermediazione immobiliare (Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026)
• Agenzia delle Entrate – Dichiarazione precompilata

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.