Agevolazioni prima casa se possiedi già un immobile: quando spettano

Possedere già una casa non esclude sempre le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto. Conta come l’hai avuta (con o senza agevolazioni), dove si trova e quale diritto hai su di essa. Le regole sono nella guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a ottobre 2025; i requisiti generali sono riassunti nella nostra guida sulle agevolazioni prima casa. Le regole sono nazionali e valgono anche a Napoli e in Campania.

Le due dichiarazioni da fare nell’atto

Per avere le imposte ridotte, nell’atto di acquisto dichiari, tra l’altro, di:

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   non essere titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa nello stesso comune dell’immobile che compri;
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   non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, in tutta Italia, di diritti su un’altra casa acquistata, anche dal coniuge, con le agevolazioni prima casa.

Alla seconda condizione la legge prevede un’eccezione importante: la vendita della vecchia casa entro due anni.

Se la casa che hai era agevolata: vendila entro due anni

Dal 2016 puoi comprare con le agevolazioni anche se possiedi una casa acquistata a suo tempo con i benefici prima casa, a condizione di venderla entro un termine. La legge di bilancio 2025 (legge n. 207/2024, articolo 1, comma 116) ha portato questo termine da uno a due anni dal nuovo acquisto.

Secondo l’Agenzia delle Entrate il termine di due anni vale:

• per gli atti di acquisto stipulati dal 1° gennaio 2025;
• per gli acquisti precedenti per i quali, al 31 dicembre 2024, l’anno a disposizione per vendere non era ancora scaduto (risposta n. 197/2025).

La regola vale anche se la nuova casa ti arriva per donazione o successione. L’impegno a vendere la vecchia casa deve risultare nell’atto: compravendita, donazione o dichiarazione di successione.

Se non vendi entro i due anni perdi le agevolazioni sul nuovo acquisto: paghi le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30%. Se prima della scadenza ti accorgi che non riuscirai a vendere, puoi presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia in cui è stato registrato l’atto, dichiarare l’impossibilità di vendere e chiedere il ricalcolo dell’imposta con i relativi interessi.

Se la casa che hai non era agevolata

• Stesso comune: le agevolazioni non spettano finché ne sei titolare, da solo o in comunione con il coniuge, nemmeno se ti impegni a venderla. Per avere le imposte ridotte devi venderla prima del nuovo acquisto.
• Altro comune: le agevolazioni spettano e non devi vendere la casa che già possiedi.

Casa ereditata in comunione e nuda proprietà

Due situazioni frequenti, con le risposte dell’Agenzia delle Entrate:

• Quota di una casa ereditata con fratelli o altri parenti: le agevolazioni spettano anche se sei comproprietario di un’altra abitazione con persone diverse dal coniuge, purché quella casa non sia stata acquistata con i benefici prima casa. Vale anche se si trova nello stesso comune.
• Nuda proprietà: se hai solo la nuda proprietà di una casa nello stesso comune, per esempio con l’usufrutto a un genitore, le agevolazioni spettano, purché la nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici prima casa.

Se nella dichiarazione di successione hai chiesto l’agevolazione prima casa sull’immobile ereditato, il caso è diverso: fallo verificare dal notaio prima del rogito.

Per la garanzia del Fondo Consap sul mutuo le regole sono più rigide. Secondo le FAQ di Consap, alla data della domanda non devi essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, salvo quelli ricevuti in successione, anche in comunione con altri eredi, e dati in uso gratuito a genitori o fratelli. Ne parliamo nella guida al Fondo.

Il credito d’imposta per il riacquisto

Se vendi una casa comprata con le agevolazioni e ne compri un’altra con i requisiti prima casa, hai diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto. Il credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto.

I tempi dipendono dall’ordine delle operazioni:

• prima vendi, poi compri: il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita; la legge di bilancio 2025 non ha cambiato questo termine (risposta n. 297/2025);
• prima compri, poi vendi: il credito spetta se vendi la vecchia casa entro due anni dal nuovo acquisto.

Puoi usare il credito, a tua scelta:

• per ridurre l’imposta di registro sul nuovo acquisto, chiedendolo nell’atto;
• per ridurre le imposte di registro, ipotecarie, catastali, di successione e donazione su atti e denunce presentati dopo;
• per ridurre l’IRPEF nella prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
• in compensazione con il modello F24, codice tributo 6602.

Un esempio con numeri ipotetici: sul primo acquisto da un privato hai pagato 1.200 euro di imposta di registro; sul nuovo acquisto il registro dovuto è di 2.400 euro. Se usi il credito nell’atto, di registro paghi 1.200 euro. In nessun caso il credito viene rimborsato.

Il credito non spetta se avevi perso le agevolazioni sul primo acquisto, se la prima casa era stata comprata senza agevolazioni, se la nuova casa non ha i requisiti prima casa o se la ricevi gratis, per donazione o successione.

Se compri con un mutuo, ricorda che anche l’imposta sostitutiva dipende dai requisiti prima casa: 0,25% se ci sono, 2% se mancano.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali»
• Agenzia delle Entrate – Agevolazioni per l’acquisto della prima casa
• Agenzia delle Entrate – Risposta n. 197/2025 (prima casa: termine di due anni per vendere la casa preposseduta)
• Agenzia delle Entrate – Risposta n. 297/2025 (credito d’imposta per il riacquisto: termine di un anno)
• Agenzia delle Entrate – Risposta n. 314/2025 (vendita prima di cinque anni: riacquisto entro un anno)
• Consap – FAQ Fondo prima casa

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.