Chi cerca «mutuo legge 104» trova spesso offerte e promesse poco chiare. Facciamo ordine: non esiste un mutuo con condizioni agevolate stabilite per legge per chi ha la 104. Esistono però alcune misure pubbliche utili, e dal 3 agosto 2026 ce n’è una nuova.
La novità: garanzia Consap per persone con disabilità
Secondo Consap, dal 3 agosto 2026 il Fondo di garanzia per la prima casa si apre anche a:
- persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992 (disabilità grave);
- componenti di un nucleo familiare in cui, da almeno due anni, convive un figlio o una figlia, un fratello o una sorella con disabilità accertata con gli stessi criteri.
La novità è stata introdotta dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione del decreto legge 7 maggio 2026, n. 66 (Piano Casa).
Quanto copre
- 50% della quota capitale del mutuo, in via ordinaria;
- 80% della quota capitale se il richiedente ha un ISEE non superiore a 40.000 euro.
Valgono le regole generali del Fondo: mutuo fino a 250.000 euro, per l’acquisto dell’abitazione principale (anche con interventi di ristrutturazione per l’efficienza energetica), immobile non di lusso e non accatastato in A/1, A/8 o A/9. La domanda si presenta tramite una banca aderente, insieme alla richiesta di mutuo.
Da sapere: il Fondo garantisce la banca, non è un contributo. La garanzia può rendere più facile ottenere il mutuo, ma la decisione resta della banca e il debito resta tuo. Come funziona il Fondo è spiegato nella guida sul Fondo di garanzia prima casa.
La sospensione delle rate per grave handicap o invalidità
Se il mutuo è già in corso, il Fondo di solidarietà gestito da Consap permette di sospendere le rate del mutuo prima casa fino a 18 mesi in caso di grave handicap o invalidità civile non inferiore all’80%. Servono un ISEE fino a 30.000 euro e un mutuo fino a 250.000 euro; l’evento deve essere avvenuto dopo la stipula del mutuo e nei tre anni prima della domanda. Il documento richiesto è il certificato della commissione medica competente.
Le offerte delle banche
Alcune banche propongono mutui con condizioni dedicate a persone con disabilità o ai loro familiari. Sono offerte commerciali, non agevolazioni previste dalla legge: condizioni, requisiti e durata li decide la banca. Per confrontarle:
- guarda il TAEG, che comprende tasso e costi: lo spieghiamo nella guida su tasso fisso, variabile e misto;
- chiedi il PIES, il prospetto con le condizioni personalizzate;
- verifica se l’offerta è compatibile con la garanzia Consap.
Le altre agevolazioni sull’acquisto
Per le imposte sull’acquisto valgono le agevolazioni prima casa, uguali per tutti. Per le agevolazioni fiscali specifiche per le persone con disabilità (veicoli, ausili, spese sanitarie, eliminazione delle barriere architettoniche) la fonte è la guida dell’Agenzia delle Entrate dedicata, da consultare per il proprio caso.
Se rientri anche in un’altra categoria prioritaria, per esempio under 36, le regole sono nella guida sulle agevolazioni under 36.
Fonti ufficiali
- Consap – Fondo di Garanzia per la prima casa
- Consap – Fondo di sospensione mutui per l’acquisto della prima casa
- Consap – FAQ Fondo di sospensione mutui prima casa
Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.
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