Estinzione anticipata del mutuo: senza penali, come si fa e cosa succede all’ipoteca

Hai una somma da parte, un’eredità o hai venduto un’altra casa e vuoi chiudere il mutuo prima della scadenza? Per il mutuo della prima casa la legge è chiara: puoi estinguerlo in anticipo, in tutto o in parte, senza penali. Qui trovi le regole, i passaggi e cosa succede dopo.

Niente penali per legge

L’articolo 120-ter del Testo unico bancario, introdotto dalla cosiddetta legge Bersani, stabilisce che è nullo qualsiasi patto o clausola, anche successiva al contratto, che obbliga a pagare un compenso o una penale per l’estinzione anticipata, totale o parziale, dei mutui stipulati da persone fisiche per:

• l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati ad abitazione;
• lo svolgimento della propria attività economica o professionale.

La nullità opera di diritto e non fa cadere il contratto: semplicemente la penale non è dovuta. Anche la Banca d’Italia elenca tra i diritti di chi ha un mutuo quello di estinguere in anticipo, in tutto o in parte, i mutui per l’acquisto o la ristrutturazione della casa, senza compensi, oneri o penali.

Estinzione totale o parziale

• Totale: restituisci tutto il capitale ancora dovuto e il mutuo si chiude.
• Parziale: restituisci una parte del capitale. Il debito residuo scende e, a seconda degli accordi con la banca, si riduce la rata oppure la durata. Chiedi alla banca per iscritto quale delle due soluzioni applica.

Come si fa, passo passo

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   Chiedi alla banca il conteggio di estinzione a una data precisa: capitale residuo, interessi maturati fino a quella data, eventuali rate scadute.
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   Controlla che nel conteggio non compaiano penali o commissioni per l’estinzione anticipata.
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   Concorda con la banca le modalità di pagamento e la data.
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   Dopo il pagamento, chiedi la quietanza con la data di estinzione: ti serve anche per l’ipoteca.
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   Se avevi l’addebito automatico della rata, verifica che sia stato disattivato.

Cosa succede all’ipoteca

Per i mutui concessi da banche e intermediari finanziari, l’articolo 40-bis del Testo unico bancario prevede che l’ipoteca si estingua automaticamente alla data in cui il debito è pagato. La procedura è questa:

• la banca ti rilascia la quietanza con la data di estinzione;
• entro 30 giorni la banca lo comunica al Conservatore dei registri immobiliari, senza costi per te;
• se la banca non comunica un giustificato motivo per mantenere l’ipoteca, il Conservatore la cancella d’ufficio il giorno successivo ai 30 giorni;
• non serve il notaio.

Dopo qualche settimana puoi verificare la cancellazione con un’ispezione ipotecaria: i passaggi sono nella guida sulle verifiche sull’immobile. I dettagli sono nella guida sulla cancellazione dell’ipoteca.

L’assicurazione collegata al mutuo

Se avevi una polizza collegata al mutuo con premio pagato in un’unica soluzione, l’articolo 22, comma 15-quater, del decreto legge 179/2012 prevede che in caso di estinzione anticipata la compagnia restituisca la parte di premio relativa al periodo residuo, secondo il criterio indicato nelle condizioni di polizza. Ne parliamo nella guida sulle assicurazioni del mutuo.

Estinguere o cambiare banca?

Se il tuo obiettivo è pagare meno interessi e non hai la somma per chiudere il mutuo, ci sono altre due strade:

• la surroga, cioè trasferire il mutuo a un’altra banca senza costi;
• la rinegoziazione con la tua banca.

Tieni conto anche della detrazione degli interessi: con l’estinzione finisce, perché non paghi più interessi.

Fonti ufficiali

• Banca d’Italia – Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici
• Normattiva – Testo unico bancario, art. 120-ter (estinzione anticipata dei mutui immobiliari)
• Normattiva – Testo unico bancario, art. 40-bis (cancellazione delle ipoteche)
• Normattiva – Decreto legge 179/2012, articolo 22, comma 15-quater (rimborso del premio in caso di estinzione o trasferimento del mutuo)

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.