Mutuo per ristrutturazione della casa: detrazione degli interessi, imposta e Fondo Consap

Hai comprato una casa da sistemare, o vuoi rifare quella in cui vivi? Il mutuo per ristrutturazione è un finanziamento garantito da ipoteca, destinato ai lavori. Rispetto al mutuo per l’acquisto ha regole fiscali diverse: qui trovi quelle per l’abitazione principale, secondo l’Agenzia delle Entrate.

Detrazione degli interessi: 19% fino a 2.582,28 euro

Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate, si detrae il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dei mutui ipotecari stipulati dal 1998 per la costruzione o la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale. L’importo massimo è di 2.582,28 euro all’anno.

È un limite separato da quello di 4.000 euro previsto per il mutuo di acquisto. Se il mutuo è intestato a più persone, il limite di 2.582,28 euro vale per l’importo complessivo.

Le condizioni

• La casa deve essere quella in cui tu o i tuoi familiari intendete abitare abitualmente.
• Il mutuo va stipulato nei sei mesi prima o nei diciotto mesi dopo l’inizio dei lavori.
• La casa deve diventare abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori.
• Il mutuo deve essere stipulato da chi ha la proprietà o un altro diritto reale sulla casa.
• I lavori devono essere di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo unico dell’edilizia, risultante dal titolo rilasciato dal Comune o da un’analoga dichiarazione dell’ufficio comunale.
• La detrazione riguarda solo gli interessi sulla parte di mutuo effettivamente spesa per i lavori e documentata.

Mutuo per acquisto e ristrutturazione insieme

Se un solo mutuo serve sia per comprare sia per ristrutturare, l’Agenzia delle Entrate indica che si può presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesta quale somma riguarda l’acquisto e quale la ristrutturazione, per non perdere la detrazione.

L’imposta sostitutiva sul mutuo

Anche il mutuo per ristrutturare paga l’imposta sostitutiva prevista dall’articolo 18 del DPR 601/1973: lo 0,25% se la casa ha i requisiti prima casa, il 2% se è una casa di abitazione senza quei requisiti, per esempio una seconda casa. I dettagli sono nella guida sull’imposta sostitutiva.

La garanzia Consap: solo con l’acquisto

Il Fondo di garanzia prima casa di Consap ammette i mutui per l’acquisto dell’abitazione principale, anche insieme a interventi di ristrutturazione che aumentano l’efficienza energetica. Non è ammesso il mutuo destinato solo alla ristrutturazione, senza acquisto.

Estinzione anticipata

Come per l’acquisto, l’articolo 120-ter del Testo unico bancario rende nulle le penali per l’estinzione anticipata dei mutui stipulati da persone fisiche per ristrutturare un’abitazione. Vedi la guida sull’estinzione anticipata.

In pratica

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   Fai preparare dal tecnico il preventivo e il titolo edilizio dei lavori.
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   Chiedi alle banche le condizioni del mutuo per ristrutturazione e la documentazione richiesta: di solito anche preventivi e titoli edilizi.
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   Controlla le date: inizio lavori e stipula del mutuo devono rispettare la finestra di sei mesi prima e diciotto dopo.
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   Conserva fatture, titolo edilizio e contratto di mutuo per la dichiarazione dei redditi.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Interessi passivi per mutui (Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026)
• Normattiva – DPR 601/1973, articolo 18 (aliquote dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti)
• Consap – Fondo di Garanzia per la prima casa
• Normattiva – Testo unico bancario, art. 120-ter (estinzione anticipata dei mutui immobiliari)

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.