Comprare casa all’asta con il mutuo: come funziona e i tempi del saldo

Comprare all’asta con un mutuo si può, ma i tempi non li decidi tu: li fissa l’avviso di vendita. Chi vince deve versare il saldo entro un termine preciso, e se il finanziamento non arriva rischia di perdere la cauzione. In questa guida trovi come funziona il mutuo per l’asta secondo il codice di procedura civile, cosa preparare prima dell’offerta e cosa succede dopo l’aggiudicazione.

Mutuoin360 pubblica solo informazioni generali: per una valutazione della tua situazione rivolgiti a una banca o a un mediatore creditizio iscritto all’OAM.

Come funziona: la banca paga la procedura

Nella compravendita normale la banca eroga il mutuo al rogito e paga il venditore. All’asta il venditore non c’è: c’è la procedura esecutiva, seguita dal giudice e di solito da un professionista delegato. Per questo il codice di procedura civile, all’art. 585, prevede un meccanismo apposito:

• il saldo può essere pagato con un finanziamento che prevede il versamento diretto delle somme alla procedura;
• la garanzia è un’ipoteca di primo grado sullo stesso immobile comprato all’asta;
• il decreto di trasferimento indica il contratto di finanziamento e il decreto viene trascritto solo insieme all’iscrizione dell’ipoteca.

L’ipoteca della banca può essere di primo grado perché il decreto di trasferimento ordina anche la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che gravavano sull’immobile.

I tempi del saldo

Il calendario è scritto nell’ordinanza e nell’avviso di vendita, che trovi nella scheda dell’asta sul Portale delle Vendite Pubbliche.

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   Offerta e cauzione: entro la scadenza dell’avviso presenti l’offerta e versi la cauzione, non inferiore a un decimo del prezzo offerto (art. 571 c.p.c.).
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   Aggiudicazione: il giorno dell’asta si esaminano le offerte ed eventualmente si fa la gara.
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   Saldo e spese: entro il termine fissato versi il prezzo meno la cauzione, più il fondo spese indicato nell’avviso. Per legge (art. 569 c.p.c.) questo termine non può superare 120 giorni dall’aggiudicazione e negli avvisi è spesso indicato come perentorio e non prorogabile.
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   Decreto di trasferimento: verificati saldo e dichiarazioni, il giudice emette il decreto che ti trasferisce la proprietà.

Nel modulo dell’offerta telematica devi indicare anche il termine di pagamento del saldo, entro il massimo previsto dall’avviso. In alcuni avvisi, a parità di condizioni, viene preferito chi indica un termine più breve: prima di scriverne uno ridotto, chiediti se la banca riesce a rispettarlo.

Perché muoversi prima dell’offerta

L’offerta è irrevocabile, salvo i casi previsti dalla legge: se vinci, devi pagare. Per questo è utile parlare con una banca o con un mediatore creditizio prima di presentare l’offerta, non dopo l’aggiudicazione.

Domande utili da fare:

• se la banca finanzia acquisti all’asta e con quali tempi medi di lavorazione;
• quali documenti personali e di reddito chiede (la lista dei documenti per il mutuo);
• se le serve la perizia di stima della procedura, che è pubblica sul portale, e se farà una propria valutazione dell’immobile;
• quanta parte del prezzo può finanziare: di norma le banche finanziano solo una parte del valore (spesso fino all’80%), quindi cauzione, resto del saldo, fondo spese e imposte restano a tuo carico;
• come avviene la stipula dal notaio e il versamento diretto sul conto della procedura.

Prepara in anticipo anche ciò che non dipende dalla banca: SPID o CIE per scaricare i documenti di reddito, PEC e firma digitale per l’offerta telematica. Come si compila l’offerta, passo per passo, lo spieghiamo nella guida sull’offerta telematica sul Portale delle Vendite Pubbliche.

Dopo l’aggiudicazione

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   Avvisa il professionista delegato che pagherai il saldo con un mutuo: molti avvisi lo chiedono espressamente.
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   Completa la pratica con la banca, che prepara la stipula del contratto di mutuo davanti a un notaio, prima della scadenza del termine.
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   Versamento: la banca eroga la somma direttamente sul conto della procedura indicato dal delegato.
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   Fondo spese: versi il fondo per le spese di trasferimento nella misura e sul conto indicati nell’avviso.
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   Decreto di trasferimento: il decreto richiama il finanziamento; trascrizione del decreto e iscrizione dell’ipoteca avvengono insieme.

La dichiarazione antiriciclaggio

Il codice di procedura civile (art. 585, quarto comma) chiede all’aggiudicatario, entro lo stesso termine del saldo, una dichiarazione scritta con le informazioni previste dall’art. 22 del decreto legislativo n. 231 del 2007, resa nella consapevolezza delle responsabilità civili e penali per le dichiarazioni false. Spesso i tribunali mettono a disposizione un modello nella sezione modulistica del proprio sito: segui le indicazioni dell’avviso.

Vale anche se paghi con il mutuo: senza dichiarazione nei termini scattano la decadenza e la perdita della cauzione, come per il mancato saldo.

Agevolazioni e costi

Anche all’asta si possono chiedere le agevolazioni prima casa, con le dichiarazioni richieste dal professionista delegato. Ricorda poi i costi del mutuo, notaio compreso, e guarda sempre il TAEG indicato nel prospetto informativo (PIES) della banca. Una spiegazione semplice del mutuo ipotecario è nella guida della Banca d’Italia.

A chi rivolgersi

Per la tua situazione puoi rivolgerti direttamente alle banche oppure a un mediatore creditizio iscritto all’OAM, verificando l’iscrizione negli elenchi pubblici dell’OAM. Per i dubbi su perizia, occupazione o vincoli dell’immobile è utile il parere di un avvocato o di un tecnico abilitato. Per il quadro generale sulle aste leggi come si partecipa a un’asta giudiziaria e, se cerchi casa in zona, le aste immobiliari a Napoli.

Fonti ufficiali

• Codice di procedura civile, art. 585 – Versamento del prezzo (Normattiva)
• Portale delle Vendite Pubbliche – Ministero della Giustizia
• OAM – Consulta gli elenchi e i registri
• Banca d’Italia – Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.