Conformità urbanistica e catastale: cosa controllare prima di comprare casa

Una casa può essere bellissima e avere il prezzo giusto, ma se la pianta depositata al catasto non corrisponde alla realtà, o se una parte è stata costruita senza titolo, il rogito può slittare o la banca può ridurre il mutuo. Ecco cosa sono le due «conformità» di cui parlano notai e agenti, e cosa controllare prima di firmare la proposta.

Conformità catastale

Riguarda il catasto, cioè l’archivio dell’Agenzia delle Entrate che contiene i dati degli immobili e le loro planimetrie.

L’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 stabilisce che gli atti che trasferiscono fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità:

• l’identificazione catastale dell’immobile;
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
• la dichiarazione degli intestatari che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto; in alternativa, un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

Prima del rogito il notaio deve anche verificare che gli intestatari catastali corrispondano a quanto risulta dai registri immobiliari.

In pratica: se hai spostato una parete, chiuso un balcone o unito due stanze e la planimetria non è stata aggiornata, la dichiarazione di conformità non si può fare. Di solito la planimetria va aggiornata da un tecnico prima del rogito.

Puoi vedere la planimetria della casa che vuoi comprare chiedendola al venditore: la consultazione della planimetria catastale è riservata all’intestatario. Come leggerla e cosa confrontare è spiegato nella guida sulle verifiche sull’immobile.

Conformità urbanistica (o edilizia)

Riguarda la regolarità edilizia: la casa deve corrispondere ai titoli edilizi rilasciati dal Comune (licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA e simili), comprese le modifiche fatte nel tempo.

L’articolo 46 del Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) stabilisce che gli atti di trasferimento sono nulli se non indicano, per dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La stessa regola vale per gli interventi realizzati con SCIA, quando nell’atto non ne sono indicati gli estremi.

Per gli edifici più vecchi valgono le regole dell’articolo 40 della legge 47/1985: l’atto deve riportare gli estremi della licenza o della concessione edilizia, oppure la domanda di sanatoria. Per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 si può produrre al loro posto una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del proprietario, che attesta l’inizio dei lavori prima di quella data.

Le due conformità non coincidono

Una casa può essere in regola al catasto e non in Comune, o viceversa: la planimetria catastale non prova la regolarità edilizia. Per questo le verifiche sono due e vanno fatte entrambe.

Cosa chiedere prima della proposta

1. 1
   Visura e planimetria catastale aggiornate, chieste al venditore.
2. 2
   Atto di provenienza del venditore, cioè il rogito con cui ha comprato o la successione.
3. 3
   Gli estremi dei titoli edilizi (licenza, concessione, permessi, SCIA, eventuali condoni o sanatorie).
4. 4
   L’attestato di prestazione energetica (APE) dell’immobile.
5. 5
   Una verifica di un tecnico di tua fiducia che confronti lo stato reale con planimetria e progetti.

Se emergono difformità, è meglio saperlo prima di firmare: nella proposta d’acquisto puoi chiedere che il venditore le regolarizzi entro il rogito.

E la banca?

Prima di concedere il mutuo la banca fa stimare la casa con una perizia. Il perito può segnalare difformità tra la casa e i documenti, e questo può ritardare o ridurre il mutuo. La perizia però serve alla banca per la valutazione: non sostituisce le verifiche fatte per tuo conto.

Per il quadro completo dei controlli sull’immobile, leggi anche la guida su come comprare casa a Napoli e quella sui tempi del mutuo.

Fonti ufficiali

• Normattiva – Legge 52/1985, art. 29 (conformità catastale negli atti di trasferimento)
• Normattiva – DPR 380/2001, art. 46 (atti di trasferimento e titoli edilizi)
• Normattiva – Legge 47/1985, art. 40 (atti di trasferimento e opere iniziate prima del 1° settembre 1967)
• Agenzia delle Entrate – Visura della planimetria online
• Consiglio Nazionale del Notariato

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.