Comprare una casa proveniente da donazione: cosa è cambiato dal 18 dicembre 2025

Per anni «provenienza donativa» è stata una frase che bloccava le compravendite: chi comprava una casa che il venditore aveva ricevuto in donazione rischiava di doverla restituire, e molte banche non accettavano l’immobile come garanzia del mutuo. Dal 18 dicembre 2025 le regole sono cambiate. Ecco cosa sapere.

Il problema con le vecchie regole

Secondo il comunicato del Consiglio Nazionale del Notariato, con le regole precedenti gli eredi esclusi dalla donazione e lesi nella loro quota di legittima potevano agire anche direttamente contro chi aveva comprato la casa, chiedendone la restituzione anni dopo il rogito, anche se l’acquirente aveva pagato tutto regolarmente.

Per questo chi comprava doveva verificare da quanto tempo era stata fatta la donazione e se c’erano opposizioni trascritte, e le banche spesso chiedevano garanzie aggiuntive o rifiutavano il mutuo.

Cosa prevede la riforma

Il DDL Semplificazioni 2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, secondo il Notariato:

• elimina l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti: chi compra una casa proveniente da donazione non può più vedersela togliere dagli eredi del donante;
• lascia una tutela ai legittimari lesi (coniuge, figli e, nei casi previsti, i genitori): hanno un diritto di credito nei confronti di chi ha ricevuto la donazione, non più sulla casa venduta;
• secondo il Notariato, permette alle banche di accettare questi immobili come garanzia ipotecaria senza le difficoltà del passato.

Le donazioni fatte prima della riforma

Il Notariato spiega che le nuove regole si applicano subito alle successioni aperte e alle donazioni fatte dopo l’entrata in vigore. Per le situazioni precedenti, le vecchie regole restano solo se:

• l’azione di riduzione, per una successione già aperta, oppure
• l’atto di opposizione alla donazione, per una donazione già fatta,

erano già stati proposti o sono stati trascritti entro 6 mesi dall’entrata in vigore, cioè entro il 18 giugno 2026. Superata questa finestra, il nuovo regime vale per tutti i casi.

Come capire se la casa viene da una donazione

La provenienza risulta dall’atto con cui il venditore ha ricevuto la casa. Puoi:

1. 1
   chiedere al venditore copia dell’atto di provenienza già prima della proposta;
2. 2
   controllare con un’ispezione ipotecaria la storia dei passaggi di proprietà: i passaggi sono nella guida sulle verifiche sull’immobile;
3. 3
   chiedere al notaio di verificare la provenienza prima del rogito.

Cosa fare in pratica

• Scegli il notaio per tempo e dagli i dati dell’immobile già dopo la proposta d’acquisto.
• Se c’è una donazione nella provenienza, segnalalo subito anche alla banca a cui chiedi il mutuo.
• Inserisci nella proposta una condizione sospensiva legata al mutuo.
• Fai controllare anche la conformità urbanistica e catastale, che non dipende dalla provenienza.

Le regole qui descritte sono tratte dalle comunicazioni del Notariato, che ha promosso la riforma. Per il caso concreto, la verifica spetta al notaio che stipula l’atto.

Fonti ufficiali

• Consiglio Nazionale del Notariato – Comunicato «Donazioni immobiliari: in vigore dal 18 dicembre» (17/12/2025)
• Consiglio Nazionale del Notariato

Informazioni di carattere generale, aggiornate alla data indicata: non sono una consulenza sul tuo caso. Le regole possono cambiare: verifica sempre sulle fonti ufficiali.